Die Löwen-Adler-Kaserne in Elstal

Motivation

Seit 2014 betreibt Robert Dahl mit seinem Unternehmen einen seiner Freizeitparks nach dem Konzept der "Karls Erlebnis-Dörfer" im Ortsteil Elstal der Gemeinde Wustermark. Die Fläche, auf der der Freizeitpark entstanden ist, beträgt etwa 9,29 Hektar und ist ehemals militärisch genutzt worden. Das Konzept der "Karls Erlebnis-Dörfer" besteht aus einer Kopplung von Handel, Freizeit und Unterhaltung, Gastronomie sowie Beherbergung zu einem Gesamterlebnis. Die Verbindung dieser Elemente ergeben einen Synergieeffekt, die eine erfolgreiche Entwicklung für den Gesamtbetrieb darstellt. Während sich die ersten Standorte rund um den Stammsitz des Betriebs in Rövershagen konzentrierten, ist der Standort Elstal, besonders mit Fokus auf das riesige Einzugsgebiet Berlins, entstanden. Und das zeigte schon schnell seine Wirkung, so dass bereits 2017 mehr als eine Million Besucher gezählt werden konnten.

Das Karls Erlebnis-Dorf in Elstal kann der stetig steigenden Nachfrage in seiner jetzigen Form nicht mehr gerecht werden. Vor diesem Hintergrund plant Karls am Standort Elstal die Erweiterung des Erlebnis-Dorfes sowie die Errichtung eines Ferienresorts auf der östlich gelegenen und langjährig brachliegenden Konversionsflächen der ehemaligen Löwen-Adler-Kaserne sowie den westlich und östlich angrenzenden städtebaulichen Brachflächen. Die Flächengröße des Vorhabens einschließlich der Bestandsflächen beträgt insgesamt etwa 79,21 Hektar. Grundsätzlich sollen nur wenige Gebäude erhalten bleiben. Eines dieser Gebäude ist das Hauptgebäude der Löwen-Adler-Kaserne, das vermutlich damals als Offiziers-Casino genutzt wurde. Dieses Gebäude bildet den Schwerpunkt der vorliegenden Masterarbeit.

Aufgabenstellung

Nach einem kurzen Abriss zur Historie ist eine Objektbeschreibung und eine Bestandserfassung durchzuführen. Die Dokumentation des Ist-Zustands des Gebäudes und der Schadensaufnahme bilden die Grundlage für eine Analyse in Bezug auf mögliche Nutzungskonzepte und erforderliche Sanierungsmaßnahmen. Bei der Entwicklung von Entwurfskonzepten sind Empfehlungen zu Abriss-, Neubau-, Reparatur-, Verstärkungs- oder Ertüchtigungsmaßnehmen zu treffen. Abschließend sind brandschutztechnische Maßnahmen auch hinsichtlich eines möglichen Denkmalstatus' und eine überschlägige Ermittlung der Baukosten auf Grundlage der DIN 276 zu formulieren.

Ergebnisse

Um den aktuellen Zustand und die verwendeten Konstruktionsmaterialien darzustellen, wurde eine Bauaufnahme durchgeführt. Sie dient als Grundlage für die Maßnahmen zur Erhaltung und als Ausgangspunkt zur Planung von Veränderungen. Mit der Bauaufnahme wird ebenfalls der gegenwärtige Zustand eines Gebäudes definiert, der durch die Erstellung eines exemplarischen Raumbuchs ausgearbeitet wurde. Die Bauaufnahme umfasst die grafische Darstellung als Bestandspläne und die textliche Beschreibung der vorhandenen Konstruktionen und Schäden.

Das Gebäude hat durch die Nutzung sowie den langen Leerstand in den letzten Jahren erheblichen Schaden genommen. Im Gebäude ist eine Vielfalt von verschiedenen Schadensbildern zu finden. Die Schäden wurden in einzelne Kategorien unterteilt. Es wurden neun verschiedene Schadenskategorien festgelegt. Sie teilen sich auf in Risse, Korrosionsschäden, Pilze, Feuchteschäden, Abdichtungsstoffe, biologischer Befall, Salzausblühungen, Insektenbefall und sonstige Schäden. Zur Übersicht der vorhandenen Schäden wurde ein exemplarisches Schadensglossar erstellt. Mit einer umfassenden Schadenskartierung in den Bestandsplänen wurde die Bestandsaufnahme vervollständigt.

Im Rahmen der Archivrecherche wurde festgestellt, dass keines der Gebäude der Löwen-Adler-Kaserne einen Denkmalstatus besitzt. Eine Prüfung der Denkmalschutzbehörde über eine mögliche nachträgliche Eintragung des ehemaligen "Offiziers-Casinos" steht noch aus. Auch wenn eine nachträgliche Eintragung durchaus denkbar ist, wurde in der weiteren Planung und Konzeptentwicklung auf denkmalschutzrechtliche Randbedingungen keine Rücksicht genommen. Dennoch wurde versucht, bauhistorische Elemente zu erhalten und einen großen Eingriff in den Baubestand zu vermeiden.

Der aktuelle Wunsch des Bauherrn sieht eine Nachnutzung des Gebäudes zu einer Hotelanalage vor. Hinsichtlich der landesplanerischen Beurteilung, der Auswirkungsanalysen und der Machbarkeitsstudie ist eine Hotelnutzung der Anlage durchaus sinnvoll. Das Gesamtkonzept beschreibt die Entwicklung der Anlage der Löwen-Adler-Kasernen zu einem Ferienresort. Die Eingliederung eines Themenhotels unterstreicht damit die geplante Nutzung der Gesamtanlage. Die Nachnutzung des "Offiziers-Casinos" zu einem familiengerechten Hotel spricht eine neue Zielgruppe an, wodurch keine Konkurrenzerscheinungen zu vorhandenem Hotellerie-Angebot in der Umgebung zu erwarten sind. Auf dieser Grundlage sind Entwurfskonzepte hinsichtlich einer Revitalisierung zu einem "Abenteuer-Hotel" entstanden.

Das "Offiziers-Casino" besitzt eine Gesamtfläche von etwa 20.000m², die sich im Nord-, Süd-, Ostund Westflügel über das Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss erstrecken sowie in Form von angrenzenden Terrassen vorhanden sind. Das erarbeitete Entwurfskonzept sieht eine Aufteilung der Flächen in verschiedene Nutzungseinheiten vor. Die folgende Tabelle zeigt, wie diese Programmierung prozentual aufgeteilt ist. Die Karls-Erlebnis-Dörfer zeichnen sich, neben den Attraktionen, vor allem durch die Manufakturen und Verkaufsflächen aus, die rund um das Thema "Erdbeere" eigens hergestellte Produkte bieten. Die Eingliederung dieser Eckpfeiler in den Entwurf einer Hotelanlage ergeben ein stimmiges Gesamtkonzept hinsichtlich einer geplanten Feriendorfanlage. Anhand der geplanten Nutzung und der zuvor aufgenommenen Schäden wurden anschließend erforderliche Sanierungsmaßnahmen beschrieben, aus denen auch die Empfehlungen für Abriss– und Neubaumaßnahmen in Form von Rot-Gelb-Plänen einhergehen. Durch die Kostenermittlung nach DIN 276 wurde herausgefunden, dass die Kosten für die Sanierung des "Offiziers-Casinos" über ein Drittel der angestrebten Entwicklungskosten einnehmen würden. Durch ein nachträgliches Eintragen des Gebäudekomplexes in die Denkmalliste ergäbe sich die Möglichkeit einer anteiligen Kostenübernahme. Vermutlich wird nur dann eine Sanierung und Revitalisierung dem Abbruch und Neubau seitens des Vorhabenträgers vorgezogen.